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  • 莒縣房產網-【房地產正處于盛衰轉換之際
    類型:莒縣信息  日期:2013-12-05 00:00  瀏覽: 次 

    宏觀調控對市場過熱和房價上漲過快起到了一定遏制作用,但是,由于地方政府對“土地財政”的依賴熱情并沒有減退。從總體上講,房價仍處于上漲通道,沒有見頂。未來一、兩年內,房價仍然可能出現一定幅度的上漲,只是上漲的速度不可能像前十年那樣快。

    這也意味著,指望房價立即出現較大幅度的下降是不大可能的,甚至是事與愿違的。更重要的,旨在將房價控制下來的市場調控,則隨著行政手段作用的逐步衰退,已經見頂,至少已經作用非常有限了。

    那么,這是不是意味著房價已經沒有下降的可能了呢?絕對不是!不僅不是,而且要不了幾年,政府就會為房價的快速下跌而操心,甚至要出臺政策遏制房價下跌過快。

    眾所周知,隨著各項政策措施的出臺,如加大中西部地區鐵路建設、加快棚戶區改造、支持中小企業發展、鼓勵民間資本進入實體經濟等,特別是改革的強力推進,改革紅利的逐步釋放,實體經濟重新成為中國經濟發展的最主要力量,經濟將很快步入復蘇軌道,進入新一輪快速發展通道。那么,房地產業的“支柱”作用將大大降低。

    如果這是一種自然轉型和平穩過度到也無妨。關鍵是,在所謂保增長的幌子下,地方政府正在緊緊抓住經濟復蘇前的最后機會,瘋狂地進行土地交易,試圖從“土地財政”上再撈一把。也就是說,在可能房價還會繼續上漲的這段時間內,上市的土地以及開發的房屋,可能會相當的多,由此對整個房地產市場供求關系產生激烈的影響,目前存在的供不應求或供求基本平衡將在兩三年時間內很快轉向供過于求。其中,部分二三線城市可能出現供遠大于求的現象。

    一旦房地產市場的供求平衡被徹底打破,供求關系出現顛倒,相反,居民收入則在金融危機的影響和沖擊下,在實體經濟嚴重不振中增速放緩,購買能力下降,加上社會保障等難以在短時間內出現明顯改善,等待房地產市場的將是泡沫全方位破滅、房價快速下跌。而房地產市場也將在購房者買漲不買跌的情節當中,全面蕭條。

    雖然房價下跌,對居民來說是求之不得的好事,但是,對開發商和銀行等來說,卻是噩耗。尤其是銀行,極有可能因此而出現嚴重的風險。因為,就算有土地、房產等做抵押,如果房價大幅下跌,抵押物將不足以支撐貸款價值。到時候,開發商跑路可能會比現在實體企業還要多。真的出現這樣的現象,美國的次貸危機有可能在中國上演。

    不僅如此,與土地開發緊緊綁在一起的城市建設平臺,也會因為房價的大幅下跌以及房地產市場的蕭條,而出現“資金鏈”斷裂的現象,使銀行風險進一步擴大。因為,數十萬億的開發企業和政府融資平臺貸款、土地抵押貸款,足以讓銀行風險出現大爆發。

    面對這樣的風險,政府是不能袖手旁觀的。而要處理這一風險,只有兩條路可走。要么發行貨幣,要么遏制房價快速下跌。前者顯然是不合適的,也是沒有這樣的資本的。只有采取后一種措施,那就是遏制房價的快速下跌。可是,這樣做的結果,又有可能激活地方政府“土地財政”的熱情,使泡沫重新積聚。

    而要避免房價快速下跌可能給金融帶來的嚴重風險,最有效的辦法,就是強行控制地方政府繼續打“土地財政”主意,不給地方政府最后從“土地財政”上撈錢的機會,以保持房地產市場的供求平衡。同時,金融企業不能再給地方政府融資平臺和開發企業貸款,直接融資市場也要嚴格控制政府融資平臺和開發企業的融資,使政府融資平臺和開發企業能夠過“緊日子”,從而壓縮開發規模,減少商品房的過度儲存與供應,使房地產市場的供求關系基本處于供略不足求或基本平衡。

    這是政府的責任,也是為了避免幾年后遏制房價快速下跌所必須采取的措施。不然,如果幾年以后真的需要通過這樣的方式解決銀行的風險,將嚴重損害政府的公信力,損害政府的形象。

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